Na posledním jednání zastupitelstva města proběhla dlouhá diskuse o návrhu referenda o výstavbě v Průmyslové zóně Severozápad.
Naše sdružení svůj názor na výstavbu v této lokalitě vyjadřuje opakovaně včetně volebního programu: jsme proti halám a hledáme cesty, jak jejich realizaci zabránit. Tomuto tématu se věnujeme intenzívně mimo jiné v rámci strategického výboru zastupitelstva, jemuž předsedá místostarosta za MPR-RPM Jan Bureš.
Jednou z cest je změna územního plánu, další možnosti nabízejí územní studie nebo etapizace. S omezením využitelnosti území je však spojeno riziko, že město bude muset kompenzovat vlastníkům snížení hodnoty jejich pozemků – zde může jít o mnohamilionové částky. Abychom se vyhnuli neblahému dopadu na ekonomickou situaci města, konzultujeme možné postupy s ministerstvem pro místní rozvoj, orgány územního plánování i právníky.
Nebojíme se názoru občanů, naopak ho dlouhodobě zjišťujeme v pravidelných městských anketách. Jsme připraveni vyhlásit referendum v okamžiku, kdy budeme mít reálnou představu o variantách dalšího postupu a možných dopadech na město. Věříme, že k řešení této zásadní otázky dalšího rozvoje města přispějí všechna politická uskupení zejména aktivní prací svých zástupců ve strategickém výboru.
Na závěr bychom rádi ujistili občany, že v současné době není zahájení jakékoliv výstavby v zóně možné, neboť je dle platného územního plánu podmíněno vypracováním územní studie.
Omlouva z mé strany pí Burešové. Námitka proti průmyslové zóně opravdu jedna byla. Bohužel jsem měl nepřesné podklady.
Ještě doplněk k bodu 3:
Někteří architekti a právníci se shodují v tom, že náhradu by vlastníci vyžadovat mohli. Z mého pohledu je to vlastně i dobře, protože určitě nechceme nikoho ošidit o jeho majetek. Bude tedy důležité hledat takové řešení (změnu ÚP), které by hodnotu pozemků nesnížilo. Další možností je hledat dohodu s vlastníky např. o odkupu pozemků za nesníženou cenu.
A ještě jedna prosba na Jana Bureše:
V neděli jste při promítání plánů developera, na kterých bylo vidět, že blokační pozemky města obešel, řekl, že tam nejsou zobrazeny všechny pozemky města. Mohl byste nám prosím dát k dispozici mapu, kde budou vyznačeny všechny pozemky města? V aplikaci nahlížení do katastru nemovitostí to není možné lehce vyhledat.
Děkuji,
PJ
Dobrý den/ahoj,
Děkuji za odpovědi.
Na bod č. 1 mám jiný názor. Nejsem odborník na územní plánování, ale za poslední týdny jsem oslovil několik architektů a v podstatě všichni se shodují na tom, že zabránit výstavbě hal pomocí územní studie není možné a nebo že to je velmi riskantní a oni by do toto nešli.
Co může územní studie obsahovat není nikde ve stavebním zákoně není definováno, takže si tam může napsat každý co chce. Jenomže, pokud to omezí vlastníka (investora) na jeho právech, tak on se proti tomu může odvolat. Město pak může nebo nemusí ustoupit. Pokud ustoupí, tak těm halám nezabrání (protože Panattoni nic jiného než haly nestaví) a pokud neustoupí, tak to může doputovat až k soudu a tam by to patrně Panattoni vyhrál. Město by muselo ta omezení logicky zdůvodnit a pokud jediný důvod je, že ty haly nechce, tak to by asi soud neuznal.
Ta územní studie v principu nemá blokovat majitele v realizaci jeho záměrů, které mu povoluje územní plán, její úkol je zajistit “funkčnost území”, tj. např. pokud by sousední pozemek neměl žádnou jinou přístupovou cestu, tak by tam město mohlo požadovat zachování cesty, nebo rozmístění el. přípojek tak, aby se neblokovalo připojení sousedních pozemků atd…
Nejsem odborník na územní plánování, ale chtěl bych zamezit planým nadějím.
Bod č. 2:
Etapizace v rámci zadání územní studie viz bod 1, etapizace jako změna územní plánu je určitě možná. Nicméně úskalí etapizace je v tom, jak sami píšete, že problém neřeší, jen oddaluje.
Bod č.3:
Souhlasím, že “Pro další rozhodnutí je nutné si zpracovat i právní analýzu (to se dohodlo na strategickém výboru) a shodnout se na koncepci budoucího využití této lokality.” Rád bych se zeptal, zda uvažujete o hledání shody i s opozicí, nebo jen v rámci “vládní” koalice.
Zajímavý je názor jednoho architekta, kterého jsem oslovil: změna ÚP na ornou půdu by nemusela nutně znamenat, že vlastníci mohou žádat náhradu. Uvádí ten §102, odstavec 3:
(3) Náhrada vlastníkovi nebo oprávněnému nenáleží, jestliže k uvedenému zrušení došlo na základě jeho návrhu nebo po uplynutí 5 let od nabytí účinnosti územního plánu nebo jeho změny, či regulačního plánu nebo jeho změny, která zastavění dotčeného pozemku umožnila.
On říká, že zde by se měl vzít v úvahu ten stav z 90. let a ne z roku 2017, protože v roce 2017 se už účel využití (průmyslová zóna) neměnil.
Právní analýza do toho doufejme vnese více světla.
Zdravím,
Petr Janouš
Vážení, musím se ohradit proti uvedenému výroku, že v rámci projednávání ÚP nebyla v rámci připomínek vznesena jediná připomínka proti průmyslové zóně.
1) Dne 4.12.2015 jsem osobně podala dle §52 stavebního zákona připomínku v následujícím znění.“Nesouhlasím s vymezením ploch lehkého průmyslu (VL-N II) v lokalitě na Mackově hoře mezi plánovaným dopravním koridorem K.DI.1 a stávající rekreační oblastí na jižním svahu hory, která je označena v návrhu ÚP kódem Z95. Důvodem je výrazná změna charakteru krajiny kolem města a narušení kvality bydlení v Novém Strašecí. Domnívám se, že tímto necitlivým zásahem se může z Mackovy hory stát průmyslová zóna nepřiměřené velikosti k rozloze města.“
2) Druhou připomínkou ze 4.12.2015 k oblasti Mackovy hory Z95 byla následující žádost. „Vzhledem k celkové rozloze v poměru rozlohy města Nové Strašecí je takto navržená plocha neúměrně veliká. Domníváme se, že v případě takto vymezené plochy sloužící pouze pro jeden účel využití, tj. VL-N II Plochy výroby a skladování – lehký průmysl, je zde velké riziko, a to i s ohledem na navrhovanou etapizaci. Navíc z hlediska krajinářského se plocha nachází na vrcholu kopce, a není tedy vhodněji zastavovat zásobovacími halami, sklady, apod. Navrhuji, aby zde zůstala zachována orná půda. Domníváme se, že tak, jak je plocha v současném návrhu navržena, nebude pro město přínosem, ale naopak může do budoucna způsobit městu problémy (následné brownfields apod.). Je potřeba si uvědomit, jaké firmy, a kdo na takto vymezených plochách profituje, a jaký pak následný přínos pro vlastní město a jeho občany (finanční toky, zaměstnanost apod.).“
Jakkoli je problematika územního plánování složitá, považuji za seriozní Vaše názory argumentovat jen řádně ověřenými fakty.
Alena Burešová
Odpovídáme:
1) Územní studie může omezit využití území: například pokud by navrhla vnitřní dopravní síť uvnitř zóny, která by mohla být v rozporu se záměrem výstavby velkých hal. Územní plán přitom nevylučuje výstavbu menších objektů.
2) Etapizace tak jak byla v původním územním plánu řešila jen tu skutečnost, že po dosažení určitého procenta zastavěnosti v jiné průmyslové zóně by se umožnila automaticky výstavba v zóně SZ. Problém s využitím průmyslové zóny by se možná jen o pár let posunul, ale nevyřešil by se. Pozemky v průmyslové zóně severovýchod se prodávají a je zájem o výstavbu.
Uvažujeme o zanesení etapizace v rámci zadání územní studie (pokud to bude legislativně možné), nebo provést dílčí změnu v územní plánu a etapizovat oblast dotčeného území – zońa severozápad.
3) Ano, je možné uvažovat i o jiném využití než průmyslová zóna. Návrh, který představilo sdružení „Společně…“, ale hovořil o vyřazení průmyslové zóny. Tento termín je neurčitý a je možné si pod ním představit různé věci. V případě vyřazení na ornou půdu hrozí určitě náhrady. Pro další rozhodnutí je nutné si zpracovat i právní analýzu (to se dohodlo na strategickém výboru) a shodnout se na koncepci budoucího využití této lokality. Taktéž je nutné vzít v úvahu, že v rámci připomínek při projednávání územního plánu nebyla vznesena ani jedna připomínka proti průmyslové zóně. Z celého města dorazila jedna připomínka na zeleň, jedna na etapizaci případně výšku budov.
Dobrý den,
Píšete, že možnou cestou k zamezení výstavby hal je územní studie. Z jakých zdrojů prosím čerpáte? Podle našeho názoru toto není možné. Územní studie může pouze upřesnit drobnosti (přístupové cesty, přípojky atd..), ale nemůže změnit účel využití – tedy výstavbu velkých průmyslových hal.
Dále píšete, že možnou cestou je etapizace. Jakou etapizaci máte prosím na mysli? Etapizace byla původně zanesena v územním plánu, ale od prosince 2017 tomu tak již není.
Poslední otázka: Proč myslíte, že by změnou územního plánu muselo dojít k snížení hodnoty dotčených pozemků? Není možná změna na „smíšenou zástavbu“, která by cenu pozemků nesnížila?
Děkuji vám,
Petr Janouš